℗ АКТУАЛЬНО

Інвестиції в нерухомість:

традиційна купівля чи діджиталізовані активи — що краще?

Діджиталізація або токенізація активів — новий етап розвитку ринку нерухомості. Він відкриває інвесторам можливості, яких досі не було: стирає кордони між країнами, спрощує процес купівлі-продажу активів та робить його максимально прозорим і суперліквідним.

Що таке токенізована нерухомість? Які в неї переваги та ризики, порівнюючи з традиційними інвестиціями на цьому ринку? Ми розбирались у цьому разом із Binaryx — платформою, яка пропонує дольове інвестування у діджиталізовану нерухомість на популярних світових туристичних локаціях, і вже реалізувала її на понад $2,5 млн.

Токенізована нерухомість — як це працює

Токенізація нерухомості — це процес переведення прав власності на нерухоме майно у цифровий формат за допомогою блокчейн-технологій та юридичної правової бази Сполучених Штатів Америки.

Об’єкт нерухомості — приміщення, земля, або й те, й інше, — «оцифровується» та реєструється у вигляді смарт-контракту в блокчейні. Він поділяється на рівні частки, що представлені у формі токенів. Токен — цифровий актив, записаний до публічного блокчейн-реєстру (відкритої бази даних). Як і традиційною, токенізованою нерухомістю можна володіти, як активом, а також, за бажанням, продавати чи докуповувати на спеціалізованих майданчиках, на кшталт Binaryx.

Ключову роль у цьому процесі відіграє смарт-контракт — програма, яка виконує угоди між покупцем і продавцем без необхідності залучати посередників. Вона ж забезпечує юридичний зв’язок між власником токенів і відповідною часткою нерухомості, це закріплено у юридичному документі, де зазначається, що актив, який набуває цінність, є смарт-контрактом. Смарт-контракт, який випускає унікальні токени, обмежений в обсязі та має фіксовану ціну.

Для кожного об’єкта нерухомості створюється юридична особа. У випадку з Binaryx, це DAO LLC — сучасний формат товариства з обмеженою відповідальністю (ТОВ) у США, яке використовує смарт-контракти та токени для підтвердження права власності. Тобто власником нерухомості виступає саме DAO LLC, а інвестори, які хочуть отримати частку в компанії, купують її токени. Таким чином, кожен, хто володіє токенами, стає співвласником компанії, і водночас — і самої нерухомості.

Олег Курченко

СЕО та співзасновник Binaryx

«Кожен наш інвестор захищений американським законодавством, за яким ми працюємо».

Переваги токенізованої нерухомості

Токенізація робить багато процесів, пов'язаних із нерухомістю, доступнішими, прозорішими, швидшими і значно дешевшими. Про що мова?

Безбар'єрність для інвесторів

Цифрове середовище відкрите для всього світу, тоді як безпосередній доступ до нерухомості може бути обмеженим. Особливо, якщо вона знаходиться за кордоном. Токенізація розширює коло інвесторів і робить об'єкт доступним для людей у будь-якій країні.

Інвестувати через Binaryx, наприклад, у віллу на Балі, Туреччині або Чорногорії, і заробляти на здачі її в оренду можуть навіть ті, хто її ніколи не побачить наживо.

Низький поріг входу

Ринок токенізованої нерухомості дозволяє купувати об'єкт не повністю, а частково.

Це знижує поріг входу і сприяє залученню ширшого кола інвесторів.

Мінімальна сума, яку можна інвестувати через Binaryx, — від $50.

Диверсифікація

Токенізація полегшує інвесторам створення диверсифікованого портфеля нерухомості. Купуючи токени, що представляють різні об'єкти, вони розподіляють свої ризики між активами та локаціями.

«Наші інвестори можуть диверсифікувати ризики, вкладаючи кошти в різні типи об'єктів, від різних забудовників і в різних локаціях. Ми надаємо можливість створити власну, гнучку стратегію інвестування зі складним відсотком прибутку», — каже СЕО Binaryx.

Наразі платформа пропонує інвестування в орендну нерухомість, а також в об'єкти на етапі будівництва. Перший формат дозволяє купляти частки у вже працюючих об'єктах та отримувати дохід у розмірі 8−12% річних у доларах. Другий - забезпечує потенційно у 2−4 рази вищу дохідність — 20−30% річних у доларах. Проте потрібно враховувати період від 6 до 18 місяців (залежно від проєкту), протягом якого об'єкт будуватиметься.

Тобто люди навіть з невеликими грошима можуть не лише інвестувати у дорогі проєкти, на кшталт вілли чи готелю, квартири чи апарт–номерів, які раніше були для них недоступними, а ще й диверсифікувати свої портфелі за локацією, забудовником і типом об’єкту.

Висока ліквідність нерухомості

Купувати та продавати нерухомість — кропітка справа. Діджиталізація спрощує цю процедуру настільки, наскільки це взагалі можливо.

Платформи токенізації нерухомості, на кшталт Binaryx, забезпечують можливість швидкої купівлі або продажу активу без посередників, адже всі угоди реалізуються через смарт-контракт, що дозволяє не підписувати право власності у нотаріуса.

Все відбувається за секунди, тоді як на укладання прямих угод в реальному житті йдуть тижні. Ця простота та доступ інвесторів із будь-якої країни суттєво підвищує ліквідність діджиталізованого об'єкта, яка може бути вищою, ніж звичайного.

Автоматизація транзакцій нерухомості

Смарт-контракти, які використовують для випуску та обліку токенізованих активів, виключають людський чинник і знижують ризик операційних помилок.

Прозорість

Трансакції записуються до публічного блокчейн-реєстру. Це означає, що будь-який користувач може відстежити історію токена, його походження, дати та суми угод. Доступ до цієї інформації дозволяє інвесторам приймати зважені рішення про вкладення.

Безпека

Криптографічні алгоритми в блокчейні зводять до мінімуму можливість спотворення існуючої там інформації і знижують ризики злому. Це забезпечує збереження даних про токени і запобігає їх пошкодженню або знищенню.

Ризики токенізації нерухомості

Переваги концепції токенізації нерухомості очевидні. Однак тут є і певні ризики. Утім, як і у будь-якого іншого активу.

Ризик 1. Юридична чистота об’єкта

Існує ризик вкладення коштів у нерухомість із сумнівною документацією. Проблеми можуть виникати через незаконне будівництво, відсутність необхідних дозволів або суперечки щодо прав власності на землю. У разі порушень, такі активи можуть втратити ліквідність, а інвестори ризикують залишитися без гарантій повернення вкладених коштів.

Як це вирішує Binaryx

Ретельний аудит об’єкта — обов’язкова процедура перед його токенізацією на Binaryx. Тому на платформі розміщуються лише юридично чисті активи.

Вадим Старцун

Юрист платформи Binaryx

«Перш ніж розмістити в себе якийсь об’єкт нерухомості, ми проводимо його Due diligence. У випадку з Binaryx, це моя робота. Я розумію, які у об’єкта мають бути документи, залежно від його юрисдикції, щоб його можна було безпечно купувати та продавати».

За його словами, перевірка відбувається за цілою низкою критеріїв: законність будівництва, набуття права власності на сам об’єкт та на ділянку, на якій він зводиться, наявності боргів у його продавця, повноважень підписанта угоди щодо продажу тощо.

Вадим Старцун

Юрист платформи Binaryx

«У разі необхідності, проводиться глибший аудит із залученням юридичних компаній за місцем розташування нерухомості, співробітники яких, окрім місцевої мови, також володіють англійською або українською. Всі документи перекладаються і також аналізуються нами».

Інформація про проведений аналіз кожного об’єкту є на Binaryx у вільному доступі. Будь-який інвестор за бажанням може з нею ознайомитись до того, як вкладати гроші.

Ризик 2. Неефективна бізнес-модель

Сам по собі перспективний об’єкт – це ще не гарантія успіху. Важливо, щоб сервісна компанія, яка ним керує, мала чіткий план монетизації: залучення орендарів, просування об’єкту, забезпечення якісного обслуговування та підтримки. Відсутність продуманої бізнес-моделі може зробити навіть найкращу нерухомість збитковою. Наприклад, для того, щоб полагодити басейн, керуюча компанія обирає спеціаліста за $500, коли можна найняти якісного виконавця і за $300. Все це позначається на дохідності.

Як це вирішує Binaryx

Оцінка об’єктів, із погляду їх майбутньої прибутковості, — перший етап відбору, який навіть передує процедурі Due diligence.

Вадим Старцун

Юрист платформи Binaryx

«Навряд чи інвестори вкладатимуться в об’єкти, у яких немає майбутнього. Тому, його перспективність — локація, фінансова модель, монетизація тощо — це те, що ми насамперед перевіряємо».

Ризик 3. Безпека зберігання токенів

Це ще один критично важливий чинник, оскільки токени підтверджують право власності на актив. Якщо вони будуть скомпрометовані через кібератаки, втрату приватних ключів або злом гаманця, власник може втратити доступ до свого активу без можливості відновлення. Недостатній захист платформи або використання ненадійних сервісів для зберігання підвищує ризик крадіжки, шахрайства та маніпуляцій.

Як це вирішує Binaryx

Олег Курченко

СЕО та співзасновник Binaryx

«Ми зберігаємо активи інвесторів некастодіально: на гаманцях, які не передбачають передачу приватних ключів третім сторонам. Користувачі самі контролюють конфіденційну інформацію і відповідають за безпечність збереження своїх коштів на блокчейні. Тобто навіть якщо раптом щось станеться з самою платформою, інвестор і надалі володітиме та зможе керувати своїм активом, і буде захищений американським законодавством, за яким ми працюємо. На сайті компанії у гайді є щодо цього детальна інформація».

Традиційна нерухомість

Традиційні інвестиції в нерухомість можна поділити за типом: житлова чи комерційна, а також за формою участі — пряме володіння об'єктом чи опосередковане.

Доречі, платформа Binaryx наразі відкриває свій підрозділ агентства нерухомості — Binaryx Estate Agency. Тому у інвесторів є можливість обрати свій тип володіння активами в рамках однієї екосистеми.

Прямі інвестиції як в житлову, так і комерційну нерухомість мають приблизно одні й ті ж плюси:

Безпосереднє володіння об’єктом

Для декого важливо, щоб його права власності на нерухомість були прямо зазначені в документах.

Можливість самостійно визначати вектор управління та розвитку об’єкту

Якою буде бізнес-модель, монетизація, залучення орендарів та можливість вибирати між ними, хто обслуговуватиме готель, вілу, квартиру чи пентхаус — все власник визначає сам.

Щодо опосередкованого інвестування в нерухомість, то тут найпопулярнішою є модель REIT (real estate investment trust) — це професійні інвестиційні фонди, які займаються управлінням нерухомістю та виплачують дивіденди своїм вкладникам. Такий формат інвестування нагадує придбання акцій на фондовому ринку.

Ризики традиційних інвестицій в нерухомість

Традиційні інвестиції в нерухомість, незалежно від її типу і форми володіння, також передбачають для інвестора певні виклики і ризики.

Чималий початковий капітал

Така нерухомість часто вимагає великого першого внеску (зазвичай 30% або більше від вартості). Будуть і додаткові витрати: оформлення угоди, податки та страхування тощо. Все це суттєво обмежує коло потенційних інвесторів. Особливо, якщо йдеться про об’єкти вартістю у сотні тисяч доларів.

Низька ліквідність

Продаж нерухомості – це тривалий процес. Від пошуку покупця до погодження ціни, проведення перевірок, оцінки та оформлення документів - на це можуть знадобитися тижні або навіть місяці. Перетворити власність на гроші буде доволі непросто. Не кажучи вже про географічні обмеження для потенційних покупців, адже вкластись у нетокенізований об’єкт, який знаходиться в іншій країні, — те ще завдання.

Відсутність диверсифікації

Традиційні інвестиції у нерухомість часто зосереджуються в одному об'єкті у певному регіоні. Це концентрує ризик – якщо щось негативно впливає на вартість нерухомості або на місцевий ринок, це може вплинути на всі інвестиції.

Управлінські витрати

Керування об’єктом нерухомості (особливо комерційної) може бути доволі складним процесом. Пошук персоналу, перевірка потенційних орендарів, координація ремонтних робіт — все потребує чимало грошей та часу. Ці «приховані» витрати можуть зменшити загальний прибуток.

Яку ж нерухомість обрати для інвестицій?

Тут кожен вирішує для себе сам. Ми зробили невеличку таблицю, де співставили чотири важливих критерії, які варто при цьому враховувати. Можливо, комусь вона допоможе визначитись із цим питанням.

ТИП НЕРУХОМОСТІ

Токенізована

Традиційна

1.Доступність

Доступна широкому колу інвесторів

У випадку з Binaryx, інвестувати можна по $500 у кожен об’єкт і далі докуповувати токени

Доступна обмеженому колу інвесторів

Якщо йдеться про прибуткову нерухомість, то інвестиції починаються з сум в десятки тисяч доларів

2. Ліквідність

Висока ліквідність

Обумовлена швидкістю укладання угод і доступу широкого кола інвесторів без прив’язки до географії та розміру капіталу

Низька ліквідність

Обумовлена обмеженим колом потенційних інвесторів через високий поріг входу та складність укладання угод

3. Можливість диверсифікації інвестицій

Диверсифікувати просто

Завдяки можливості легко, без зайвої бюрократії купувати активи різного типу, від різних забудовників і в різних локаціях

Диверсифікувати складно

Традиційна нерухомість часто пов’язана з «ризиком одного активу». Через зарегульованість ринку і бюрократію, яка супроводжує угоди. І, що важливо, — через необхідність мати чималий капітал для участі у декількох проєктах.

4. Робота зі складним відсотком

Так

Ні

5. Безпека володіння

На високому рівні

Зокрема, на Binaryx всі права на нерухомість захищені законодавством США (штату Вайомінг — одного з найпрогресивніших у питаннях регуляції цифрових активів)

На високому рівні

Права власності на нерухомість вписуються у відповідні реєстри і захищені законодавством в усіх розвинених країнах

Як бачимо, токенізована нерухомість є перспективним напрямком і має чимало переваг, порівнюючи з традиційною. Чому це так? Наразі вже кілька провідних країн прийняли низку законодавчих впроваджень із регулювання цього процесу, і ці країни мають найрозвинутіші економіки світу: США, Канада, Японія, Швейцарія, Ліхтенштейн, Сингапур, Гонконг та інші.

Для порівняння: тим же криптовалютам потрібно було набагато більше часу для легалізації. Біткоїн з’явився у 2009 році, а легалізувати крипту перші країни почали лише у 2021-му. Токенам нерухомості для цього знадобилося лише 2 роки…

Держави розуміють вже зараз, що діджиталізація - це те, на чому вони також зможуть заробляти, адже це такий самий актив, просто тепер всі юридичні аспекти закриті одним разом, а не кожного разу знову.

Олег Курченко

СЕО та співзасновник Binaryx

«Якщо казати про інвестування в нерухомість з метою отримання прибутку, а не про купівлю для власного використання, то я вважаю, що людина має обирати саме токенізовану нерухомість. Бо в неї є безліч переваг».

Замість висновку

Токенізація нерухомості відкриває нову еру інвестування, роблячи цей ринок доступнішим, ліквіднішим і технологічно прогресивнішим. Попри певні ризики, потенційні переваги, зокрема, зниження бар’єрів входу, швидкість угод і прозорість, вочевидь переважають, що робить токенізовані активи привабливішими для інвесторів.

Платформи, на кшталт Binaryx, відіграють ключову роль у розвитку цієї екосистеми, забезпечуючи інфраструктуру для безпечних та ефективних операцій. З огляду на глобальну цифровізацію фінансових ринків, перспективи токенізованої нерухомості виглядають вкрай оптимістично, а її подальше зростання стане природним етапом еволюції галузі.