℗ АКТУАЛЬНО
Инвестиции в недвижимость:
традиционная покупка или диджитализированные активы — что лучше?
Диджитализация или токенизация активов - это новый этап развития рынка недвижимости. Он открывает для инвесторов возможности, которых до сих пор не было: стирает границы между странами, упрощает процесс покупки-продажи активов и делает его максимально прозрачным и суперликвидным.
Что такое токенизированная недвижимость? Каковы ее преимущества и риски, по сравнению с традиционными инвестициями на этом рынке? Мы разбирались в этом вместе с Binaryx - платформой, которая предлагает долевое инвестирование в диджитализированную недвижимость в популярных мировых туристических локациях, и уже реализовала ее более чем на $2,5 млн.
Токенизированная недвижимость — как это работает
Токенизация недвижимости - это процесс перевода прав собственности на недвижимое имущество в цифровой формат с помощью блокчейн-технологий и юридической правовой базы Соединенных Штатов Америки.
Объект недвижимости - помещение, земля, или и то, и другое, - «оцифровывается» и регистрируется в виде смарт-контракта в блокчейне. Он делится на равные доли, представленные в форме токенов. Токен - цифровой актив, записанный в публичный блокчейн-реестр (открытую базу данных). Как и традиционной, токенизированной недвижимостью можно владеть, как активом, а также, по желанию, продавать или докупать на специализированных площадках, вроде Binaryx.
Ключевую роль в этом процессе играет смарт-контракт - программа, которая проводит сделки между покупателем и продавцом без необходимости привлекать посредников. Она же обеспечивает юридическую связь между владельцем токенов и соответствующей долей недвижимости, это закреплено в юридическом документе, где отмечается, что актив, который приобретает ценность, является смарт-контрактом. Смарт-контракт, который выпускает уникальные токены, ограничен в объеме и у него фиксированная цена.
Для каждого объекта недвижимости создается юридическое лицо. В случае с Binaryx, это DAO LLC - современный формат общества с ограниченной ответственностью (ООО) в США, которое использует смарт-контракты и токены для подтверждения права собственности. То есть владельцем недвижимости выступает именно DAO LLC, а инвесторы, которые хотят получить долю в компании, покупают ее токены. Таким образом, каждый, у кого есть токены, становится совладельцем компании, и вместе с тем - и самой недвижимости.
.png)
Олег Курченко
СЕО и сооснователь Binaryx
«Каждый наш инвестор защищен американским законодательством, по которому мы работаем».
Преимущества токенизированной недвижимости
Токенизация делает многие процессы, связанные с недвижимостью, более доступными, прозрачными, быстрыми и значительно более дешевыми. О чем речь?
Безбарьерность для инвесторов
Цифровая среда открыта для всего мира, тогда как непосредственный доступ к недвижимости может быть ограниченным. Особенно, если она находится за рубежом. Токенизация расширяет круг инвесторов и делает объект доступным для людей в любой стране.
Инвестировать через Binaryx, например, в виллу на Бали, Турции или Черногории, и зарабатывать на сдаче ее в аренду могут даже те, кто ее никогда не увидит вживую.
Низкий порог входа
Рынок токенизированной недвижимости позволяет покупать объект не полностью, а частично. Это снижает порог входа и способствует привлечению более широкого круга инвесторов.
Минимальная сумма, которую можно инвестировать через Binaryx, - от $50.
Диверсификация
Токенизация облегчает инвесторам создание диверсифицированного портфеля недвижимости. Покупая токены, представляющие различные объекты, они распределяют свои риски между активами и локациями.
«Наши инвесторы могут диверсифицировать риски, вкладывая средства в различные типы объектов, от разных застройщиков и в разных локациях. Мы предоставляем возможность создать собственную, гибкую стратегию инвестирования со сложным процентом прибыли», - говорит СЕО Binaryx.
На данный момент платформа предлагает инвестировать в арендную недвижимость, а также в объекты на этапе строительства. Первый формат позволяет покупать доли в уже работающих объектах и получать доход в размере 8-12% годовых в долларах. Второй - обеспечивает потенциально в 2-4 раза более высокую доходность - 20-30% годовых в долларах. Однако нужно учитывать период от 6 до 18 месяцев (в зависимости от проекта), в течение которого объект будет строиться.
То есть люди даже с небольшими деньгами могут не только инвестировать в дорогие проекты, вроде виллы или отеля, квартиры или апарт-номеров, которые ранее были для них недоступны, но и диверсифицировать свои портфели по локации, застройщику и типу объекта.
Высокая ликвидность недвижимости
Покупать и продавать недвижимость - кропотливое дело. Диджитализация упрощает эту процедуру настолько, насколько это вообще возможно.
Платформы токенизации недвижимости, вроде Binaryx, обеспечивают возможность быстрой покупки или продажи актива без посредников, ведь все сделки реализуются через смарт-контракт, что позволяет не подписывать право собственности у нотариуса.
Все происходит за секунды, тогда как на заключение прямых сделок в реальной жизни уходят недели. Эта простота и доступ инвесторов из любой страны существенно повышает ликвидность диджитализированного объекта, которая может быть выше, чем обычного.
Автоматизация транзакций недвижимости
Смарт-контракты, которые используются для выпуска и учета токенизированных активов, исключают человеческий фактор и снижают риск операционных ошибок.
Прозрачность
Транзакции записываются в публичный блокчейн-реестр. Это означает, что любой пользователь может отследить историю токена, его происхождение, даты и суммы сделок. Доступ к этой информации позволяет инвесторам принимать взвешенные решения о вложениях.
Безопасность
Криптографические алгоритмы в блокчейне сводят к минимуму возможность искажения существующей там информации и снижают риски взлома. Это обеспечивает сохранность данных о токенах и предотвращает их повреждение или уничтожение.
.png)
Риски токенизации недвижимости
Преимущества концепции токенизации недвижимости очевидны. Однако здесь есть и определенные риски. Впрочем, как и у любого другого актива.
Риск 1. Юридическая чистота объекта
Существует риск вложения средств в недвижимость с сомнительной документацией. Проблемы могут возникать из-за незаконного строительства, отсутствия необходимых разрешений или споров относительно прав собственности на землю. В случае нарушений, такие активы могут потерять ликвидность, а инвесторы рискуют остаться без гарантий возврата вложенных средств.
Как это решает Binaryx
Тщательный аудит объекта - обязательная процедура перед его токенизацией на Binaryx. Поэтому на платформе размещаются только юридически чистые активы.
.jpeg)
.png)
Вадим Старцун
Юрист платформы Binaryx
«Прежде чем разместить у себя какой-то объект недвижимости, мы проводим его Due diligence. В случае с Binaryx, это моя работа. Я понимаю, какие у объекта должны быть документы, в зависимости от его юрисдикции, чтобы его можно было безопасно покупать и продавать».
По его словам, проверка происходит по целому ряду критериев: законность строительства, приобретение права собственности на сам объект и на участок, на котором он строится, наличие долгов у его продавца, полномочий подписанта соглашения о продаже и т.п.
Вадим Старцун
Юрист платформы Binaryx
«В случае необходимости, проводится более глубокий аудит с привлечением юридических компаний по месту расположения недвижимости, сотрудники которых, кроме местного языка, также владеют английским или украинским. Все документы переводятся и также анализируются нами».
Информация о проведенном анализе каждого объекта есть на Binaryx в свободном доступе. Любой инвестор по желанию может с ней ознакомиться до того, как вкладывать деньги.
Риск 2. Неэффективная бизнес-модель
Сам по себе перспективный объект - это еще не гарантия успеха. Важно, чтобы у сервисной компании, которая им управляет, был четкий план монетизации: привлечение арендаторов, продвижение объекта, обеспечение качественного обслуживания и поддержки. Отсутствие продуманной бизнес-модели может сделать даже самую лучшую недвижимость убыточной. Например, для того, чтобы починить бассейн, управляющая компания выбирает специалиста за $500, когда можно нанять качественного исполнителя и за $300. Все это влияет на доходность.
Как это решает Binaryx
Оценка объектов, с точки зрения их будущей прибыльности - первый этап отбора, который даже предшествует процедуре Due diligence.
Вадим Старцун
Юрист платформы Binaryx
«Вряд ли инвесторы будут вкладываться в объекты, у которых нет будущего. Поэтому, его перспективность - локация, финансовая модель, монетизация и т.д. - это то, что мы в первую очередь проверяем».
Риск 3. Безопасность хранения токенов
Это еще один критически важный фактор, поскольку токены подтверждают право собственности на актив. Если они будут скомпрометированы из-за кибератаки, потери приватных ключей или взлома кошелька, владелец может потерять доступ к своему активу без возможности восстановления. Недостаточная защита платформы или использование ненадежных сервисов для хранения повышает риск кражи, мошенничества и манипуляций.
Как это решает Binaryx
Олег Курченко
СЕО и сооснователь Binaryx
«Мы храним активы инве сторов некастодиально: на кошельках, которые не предусматривают передачу приватных ключей третьим сторонам. Пользователи сами контролируют конфиденциальную информацию и отвечают за безопасность хранения своих средств на блокчейне. То есть даже если вдруг что-то произойдет с самой платформой, инвестор и в дальнейшем будет владеть и сможет управлять своим активом, и будет защищен американским законодательством, по которому мы работаем. На сайте компании в гайде есть на этот счет детальная информация».
Традиционная недвижимость
Традиционные инвестиции в недвижимость можно разделить по типу: жилая или коммерческая, а также по форме участия - прямое владение объектом или опосредованное.
Кстати, платформа Binaryx открывает свое подразделение агентства недвижимости — Binaryx Estate Agency. Поэтому у инвесторов есть возможность выбрать свой тип владения активами в рамках одной экосистемы.
У прямых инвестиций как в жилую, так и коммерческую недвижимость примерно одни и те же плюсы:
Непосредственное владение объектом
Для некоторых важно, чтобы его права собственности на недвижимость были прямо указаны в документах
Возможность самостоятельно определять вектор управления и развития объекта
Какой будет бизнес-модель, монетизация, привлечение арендаторов и возможность выбирать между ними, кто будет обслуживать отель, виллу, квартиру или пентхаус - все владелец определяет сам.
Что касается опосредованного инвестирования в недвижимость, то здесь самой популярной является модель REIT (real estate investment trust) - это профессиональные инвестиционные фонды, которые занимаются управлением недвижимостью и выплачивают дивиденды своим вкладчикам. Такой формат инвестирования напоминает покупку акций на фондовом рынке.
Риски традиционных инвестиций в недвижимость
Традиционные инвестиции в недвижимость, независимо от ее типа и формы владения, также предполагают для инвестора определенные вызовы и риски.
Немаленький первоначальный капитал
Такая недвижимость часто требует крупного первого взноса (обычно 30% или более от стоимости). Будут и дополнительные расходы: оформление сделки, налоги и страхование и т.п. Все это существенно ограничивает круг потенциальных инвесторов. Особенно, если речь идет об объектах стоимостью в сотни тысяч долларов.
Низкая ликвидность
Продажа недвижимости - это длительный процесс. От поиска покупателя до согласования цены, проведения проверок, оценки и оформления документов - на это могут потребоваться недели или даже месяцы. Превратить собственность в деньги будет достаточно сложно. Не говоря уже о географических ограничениях для потенциальных покупателей, ведь вложиться в нетокенизированный объект, который находится в другой стране, - та еще задача.
Отсутствие диверсификации
Традиционные инвестиции в недвижимость часто сосредотачиваются в одном объекте в определенном регионе. Это концентрирует риск - если что-то негативно влияет на стоимость недвижимости или на местный рынок, это может повлиять на все инвестиции.
Управленческие расходы
Управление объектом недвижимости (особенно коммерческой) может быть довольно сложным процессом. Поиск персонала, проверка потенциальных арендаторов, координация ремонтных работ - все требует немало денег и времени. Эти «скрытые» расходы могут уменьшить общую прибыль.
Какую же недвижимость выбрать для инвестиций?
Здесь каждый решает для себя сам. Мы сделали небольшую таблицу, где сопоставили четыре важных критерия, которые стоит при этом учитывать. Возможно, кому-то она поможет определиться с этим вопросом.
Тип недвижимости
Токенизированная
Традиционная
1.Доступность
Доступна широкому кругу инвесторов
В случае с Binaryx, инвестировать можно по $500 в каждый объект и далее докупать токены
Доступна ограниченному кругу инвесторов
Если речь о прибыльной недвижимости, то инвестиции начинаются с сумм в десятки тысяч долларов
2. Ликвидность
Высокая ликвидность
Обусловлена скоростью заключения сделок и доступа широкого круга инвесторов без привязки к географии и размеру капитала
Низкая ликвидность
Обусловлена ограниченным кругом потенциальных инвесторов из-за высокого порога входа и сложности заключения сделок
3. Возможность диверсификации инвестиций
Диверсифицировать просто
Благодаря возможности легко, без лишней бюрократии покупать активы разного типа, от разных застройщиков и в разных локациях
Диверсифицировать сложно
Традиционная недвижимость часто связана с «риском одного актива». Из-за зарегулированности рынка и бюрократии, которая сопровождает сделки. И, что немаловажно, - из-за необходимости иметь большой капитал для участия в нескольких проектах.
4. Работа со сложным процентом
Да
Нет
5. Безопасность владения
На высоком уровне. В частности, на Binaryx все права на недвижимость защищены законодательством США (штата Вайоминг - одного из самых прогрессивных в вопросах регуляции цифровых активов)
На высоком уровне. Права собственности на недвижимость вписываются в соответствующие реестры и защищены законодательством во всех развитых странах
Как видим, токенизированная недвижимость является перспективным направлением и у нее много преимуществ, по сравнению с традиционной. Почему это так? Сейчас уже несколько ведущих стран приняли ряд законодательных действий по урегулированию этого процесса, и эти страны имеют наиболее развитые экономики мира: США, Канада, Япония, Швейцария, Лихтенштейн, Сингапур, Гонконг и другие.
Для сравнения: тем же криптовалютам нужно было гораздо больше времени для легализации. Биткоин появился в 2009 году, а легализовать крипту первые страны начали только в 2021-м. Токенам недвижимости для этого понадобилось всего 2 года...
Государства понимают уже сейчас, что диджитализация - это то, на чем они также смогут зарабатывать, ведь это такой же актив, просто теперь все юридические аспекты закрыты единожды, а не каждый раз наново.
Олег Курченко
СЕО и сооснователь Binaryx
«Если говорить об инвестировании в недвижимость с целью получения прибыли, а не о покупке для собственного использования, то я считаю, что человек должен выбирать именно токенизированную недвижимость. Потому что у нее множество преимуществ».
Вместо итога
Токенизация недвижимости открывает новую эру инвестирования, делая этот рынок более доступным, ликвидным и технологически более прогрессивным. Несмотря на определенные риски, потенциальные преимущества, в частности, снижение барьеров входа, скорость сделок и прозрачность, явно преобладают, что делает токенизированные активы более привлекательными для инвесторов.
Платформы, вроде Binaryx, играют ключевую роль в развитии этой экосистемы, обеспечивая инфраструктуру для безопасных и эффективных операций. Учитывая глобальную цифровизацию финансовых рынков, перспективы токенизированной недвижимости выглядят крайне оптимистично, а ее дальнейший рост станет естественным этапом эволюции отрасли.
.jpg)